Concepto de condominio

La palabra condominio deriva en su etimología del latín “condominium” palabra integrada por el prefijo “con” que indica una unión o convergencia y por “dominium” entendido como el derecho absoluto del propietario y el uso y goce de ese derecho.

El condominio nació en Roma como excepción al carácter exclusivo que tenía el derecho del propietario sobre una cosa, ya que el condominio permitía y permite que una cosa tenga más de un dueño, pero como una situación transitoria hasta que se hiciera la partición. Se creó así sobre el objeto del derecho de propiedad una comunidad de bienes sin que ninguno tuviera sobre ese bien una parte física definida como propia, sino una porción ideal o porcentaje. La parte de cada condómino sobre la cosa mueble o inmueble, recién se materializa cuando el condominio se divide. Esto se mantiene en la actualidad, en todas las legislaciones de inspiración romanística, distinguiéndose del derecho germánico que impone una comunidad de mano común caracterizada por ser una situación permanente, sin posibilidad de solicitarse la división.

Concepto de condominio

Ser condómino en los países de tradición romanística, de otra u otras personas es una situación que puede depender de la voluntad de las partes, como cuando se compra un bien en común o estar establecido de modo forzoso, por ejemplo cuando en una herencia hay varios herederos, o determinarse por vía legal.

En el Código Civil argentino se excluye el condominio sobre bienes diferentes de las cosas. Un condómino puede vender su porción alícuota, y ésta puede ser objeto de embargo y ejecución por sus acreedores aún antes de que se proceda a dividirse. Sin embargo ningún condómino puede hacerle reformas a la cosa ni disponer de ella en su totalidad sin el consentimiento del resto de los comuneros. Es obligación de todos contribuir a conservar la cosa común, pero si no quieren hacerlo deben renunciar a su derecho de propiedad. Si la indivisión no es forzosa cualquiera de los copropietarios puede pedir cuando lo desee que la cosa en común se divida.

En la actualidad también se habla de condominios para referirse a un bien indivisible que es de propiedad de más de un propietario, y que no está sujeta a partición, como ocurre con las partes comunes de un edificio en propiedad horizontal.